不動産活用のヒント

事業的な問題点と解決方法

金融について

まず、最初によく勘違いされるのが、賃貸マンションやテナントビルの融資は「事業用ローン」といわれるもので「住宅ローン」とは違う融資になります。あくまでも、賃貸マンションやテナントビルは事業だからです。
事業用ローンに対する金融機関のチェック項目としては…

1、土地・建物の担保評価

まず「土地・建物の担保評価」が一番重要になります。例えば公的な金融機関での担保評価は、土地が路線価の80%、建物はおよそ建築費の70%相当額といわれています。一般的には、土地建物の担保評価で融資金額を金融機関はチェックします。

2、事業採算性

賃貸マンション事業を計画するにあたって、事業採算性は重要です。一般的に建設会社が提出する事業収支計算書を金融機関に提出し、金融機関独自のストレス(金利→4%〜5%、入居率→80%)等をかけて、事業として安全であるかのチックを行います。

3、立地条件

賃貸事業をするにあたって、立地条件は不可欠です。金融機関は、交通利便性(駅、バスから計画地までの時間)、生活利便性(スーパー、病院、金融機関等)のチックを行います。

4、施主の属性

金融機関が心配するのは、この施主に本当にお金の貸してよいのか?それはつねに考えられることです。そこで金融機関は、この施主が本当にお金を返済してくれる人か見極めるために過去の取引状況、法人であれば一般的に過去3年の確定申告の提出が必要となります。

以上、1〜4の審査を行い金融機関は融資実行の検討を行います。

RAMT(ラムト)が提案する解決方法

2.保証人と機関保証

金融機関では、金融機関指定の保証会社による機関保証、もしくは保証人(金融機関によっては連帯保証人が必要)が必要です。 保証人は一般的に事業承継人(相続人)がなるのが一般的です。

■ 機関保証とは?

機関保証とは、保証料を支払うことによって、法人が連帯保証人の役割を果たします。保証の種類には、保証機関(信用保証協会などの団体)・保証会社(信用保証会社)などがあります。

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