不動産活用のヒント

プラン的な問題点と解決方法

1.狭小敷地とは?

一般的には面積が狭い土地のことを指しますが、特に商業地になりますと、間口が狭く、奥に長い土地が目立ちます。その為、建築する場合には、ペンシルビルになりがちです。建築コストに付きましては、建築規模が小さくなるので、安くなるという単純なものでもありません。同じ広さのマンションを建設する場合と比べてコストは大凡20〜30%程度割高になると言われています。その原因としまして塔状比の問題があります。ペンシルビルの場合、建物幅と高さの割合によっては、構造上不利に働き、構造計算で負荷を科せられます。構造計算より、構造フレームが大きくなり、コストアップに繋がります。更に、施工上からも隣地いっぱいに計画する事で、隣接する建物が近くなり、周囲への工事影響を考慮して、作業効率が落ちてしまう事や、工期が長くなる事があります。その結果、人件費も高くなり、コストアップに繋がってしまいます。
慣れていない専門家に建築を依頼してしまうと、上記の事を考慮しない計画になり、更なるコストアップに繋がる場合があります。

2.変形敷地とは?

一般的には、平面的に三角形や、多角形の敷地、極端に間口が狭い敷地を、断面的には、がけ地や、傾斜地などを指します。このような建築にあまり適さない土地は比較的土地価格が割安の傾向にあります。そのような形状のデメリットを逆手に取り、土地購入をして、個性的な個人住宅や、賃貸住宅を建てる方が増えてきています。しかし、接道条件によっては建築制限を受ける場合もありますので、十分注意する必要があります。また、建物の形状を土地の形状に合わせて計画を進めていく事が一般的です。その場合、構造フレームの考え方や、建物形状によって、建築コストがかなり左右されます。 慣れていない専門家に建築を依頼してしまうと、上記の事を考慮しない計画になり、更なるコストアップに繋がる場合があります。

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3.狭隘道路(きょうあいどうろ)

前面道路が狭隘道路の場合には、建築計画をする前にまず、建築基準法第42条第2項の規定により特定行政庁に指定されていることを確認する必要があります。第42条第2項に指定されている場合には、その道路中心線から両側へ2m後退した線がみなし道路境界線となります。建物等をその線からはみ出して建築する事は出来ません。更に、その部分を計画敷地に含める事も出来ません。
もし道路が指定されていない場合には、建築計画をする事は非常に難しくなります。
第42条第2項に指定されていても、狭隘道路の場合には、交通上、安全上、防火上及び衛生上の観点から非常に厳しい計画になります。建物規模・用途によっては、建設する事が出来ません。容積率につきましても規制が厳しくなりますので、担当行政に確認する必要があります。狭隘道路の場合、道路斜線が厳しくなり、高い建物が建てられません。近年では、天空率などを用いて多少緩和されています。工事上からも、資材の搬入、大型重機の使用規制が生じる為、工期が長くなり、建築コストアップの要因になります。
慣れていない専門家に建築を依頼してしまうと、上記の事を考慮しない計画になり、更なるコストアップに繋がる場合があります。

RAMT(ラムト)が提案する解決方法

4.立地について

■ 駅近

駅の近い立地の土地活用は一見、何を企画しても大丈夫なように思われます。
しかしながら、商業施設の場合は各テナントが求めている専有面積に合致しているかや駅からの導線等やその場所の市場性等の問題があり、単に「駅近」という立地だけでは判断が出来ません。
また、マンション等の住居系の企画も、都心部の「駅近」の立地は、商業施設が多く、賑やかな場所が多い為、単身者には好まれますが、閑静な場所を好むファミリー層にはあまり好まれません。反対に、郊外の「駅近」の立地はファミリー層には好まれ、単身者には比較的好まれない場合が多いです。

■ 駅遠

駅が遠い立地は土地活用に一見不向きに思えますが、駅から遠い立地であっても比較的向いている、土地活用方法がございます。
商業施設であれば、ロードサイド店(ディスカウント、薬局等)や老人施設や福祉施設などです。住居系のものであれば、ファミリー層をターゲットとしたマンション等も有効になってくると思われます。
建物に拘らなければ、立地によっては、月極駐車場やコインパーキング等も有効活用の手段の一つになってきます。

■ 用途地域

「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」
「第一種中高層住居専用地域」「 第二種中高層住居専用地域」
「第一種住居地域」「第二種住地域」
「準住居地域」「近隣商地域」「商業地域」「準工業地域」
「工業地域」「工業専用地域」
の12種類に分類され、それぞれに建築が出来る建物の種類や容積率建蔽率などの建築の規制が定められています。
例えば「第1種低層住居専用地域」の容積率は50%〜200%の範囲内で定められているのに対し、「商業地域」は200%〜1000%の範囲内で定められています。よって敷地面積が同じであっても建物の規模は大幅に違う事がわかります。よって、計画地の用途地域によっても土地活用方法が全く違ってきます。

  用途地域 地域の特性 建蔽率・容積率の限度の範囲
1 第1種低層住居専用地域 低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、
小中学校などが建てられます。
建蔽率:30%〜60%
容積率:50%〜200%
2 第2種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域です。
小中学校などの他、150m²までの一定の
お店などが建てられます。
建蔽率:30%〜60%
容積率:50%〜200%
3 第1種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500m²までの一定のお店
などが建てられます
建蔽率:30%〜60%
容積率:100%〜300%
4 第2種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などの他、1500m²まで
の一定 のお店や事務所など必要な
利便施設が建てられます。
建蔽率:30%〜60%
容積率:100%〜300%
5 第1種住居地域 住居の環境を守るための地域です。
3000m²までの店舗、事務所、ホテル
などが建てられます
建蔽率:60%(原則)
容積率:200%〜400%
6 第2種住居地域 主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケBOX
などが建てられます
建蔽率:60%(原則)
容積率:200%〜400%
7 準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設
などの立地と、これと調和した住居の
環境を保護するための地域です。
建蔽率:60%(原則)
容積率:200%〜400%
8 近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買い物など
する為の地域です。住宅や店舗の他に
小規模の工場も建てられます。
建蔽率:80%(原則)
容積率:200%〜400%
9 商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが
集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
建蔽率:80%(原則)
容積率:200%〜1000%
10 準工業地域 主に軽工業の工場の工場やサービス施設
等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場の他
は、ほとんど建てられます。
建蔽率:60%(原則)
容積率:200%〜400%
11 工業地域 どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院
ホテルなどは建てられません。
建蔽率:60%(原則)
容積率:200%〜400%
12 工業専用地域 工場の為の地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、
お店、学校、病院、ホテルなどは建てられ
ません。
建蔽率:30%〜60%
容積率:200%〜400%

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