不動産活用のヒント

個人の問題点と解決方法

1.相続対策

■ 相続ってなんだろう

相続とは、亡くなった人の財産上の地位を、家族などの相続人が受け継ぐことをいいます。

■ 遺言のすすめ

遺言(いごん)とは、簡単に言いますと、遺言者(いごんしゃ)が築いてきた財産をどのように活用してほしいかを示した、遺言者の最終的な意思表示です。
遺言がないために、相続をめぐり親族間での争いが起きるケースも少なくありません。
遺言は、相続をめぐる親族間での争いを防止する為に主たる目的があります。

遺言は、遺言者の意思を実現する為、方式については厳格に定められております。方式に 合致していない遺言書は無効になります。
遺言の方式には、公正証書遺言(公証人が、遺言者の意思を文章にする)、自筆証書遺言(遺言者が自ら紙に文章を書く)、秘密証書遺言(遺言の内容を秘密に出来る)があります。

相続について廻る税金…相続と密接に関係する税金は「相続税」と「贈与税」になります。親族の死亡などによって財産を譲り受けた場合は相続税が、また親から土地などの贈与を受けた場合に贈与税が課税されます。課税される額が大きいと税金の額も大きくなるため、対策が必要となってきます。
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2.借地権・借家権

■ 資産なのに自由が無い「負の資産」

借地権は所有権に次ぐ権利とされていますが、非常に制約の多い権利であると言えます。例えば、建物が老朽化してきたときに建て替えを考えても、地主から建て替えを承諾してもらう必要があり、またはそれに代わる裁判所からの建替え承諾が必要となるなど手続きが手間です。そして、いざ地主の承諾を得て、建て替える場合も承諾料が必要になったり、更新料が必要だったりとお金が掛かります。そしてまた、仮に借地権を処分しようにも抵当権の設定などが困難なため、融資がつきにくく買手が限定されることで流通しにくい資産だと言えます。

■ 通借地と定期借地

借地には大きく分けて普通借地と定期借地があります。どちらも土地を貸すことに変わりはないのですが、内容については大きく異なります。下図を参照ください

個人の問題点と解決方法
今後予想される争い…借地権は地主の承諾などを必要とする行為があるため、人間関係を常に考え・・・・
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3.老後の収入として

■ 年金制度

日本の年金制度は二階建ての仕組みになっています。
私たちは満20歳になると国民年金に加入することになっており、一定年齢に達すると基礎年金が給付されることになります。
ちなみに基礎年金は「老齢基礎年金」「障害基礎年金」「遺族基礎年金」の3種類があります。
それに加えて企業で働いている人は厚生年金に加入することになっております。
厚生年金から支給される年金は、加入期間とその間の収入の平均に応じて計算される報酬比例の年金になっており、基礎年金に上乗せする形で支給されます。
これが二階建てと言われる所以です。厚生年金等の基金に加入している場合は三階建てとなります。又、公務員の方は共済年金となります。

■ 健康・医療保険あれこれ

健康保険は日本の公的医療保険制度である社会保障のうち社会保険(医療保険)に分類されます。
そして健康保険に加入する被保険者が医療の必要な状態になったときに医療費を保険者が一部負担する制度をいいます。
私たちが病気になった時に、医療費が一部負担の支払いで済むのは健康保険のお陰なのです。

日本では国民皆保険とされ、生活保護の受給者などの一部を除く日本国内に住所を有する全国民が何らかの形で健康保険に加入するように義務づけられています。

また健康保険については「全国健康保険協会管掌健康保険(国民健康保険)」「組合管掌健康保険」「船員保険」「共済組合」といった種類があり、勤務先などによって、加入する保険の種類が違います。
例えば公務員は共済組合に入ります。

また新たな流れとして2008年4月1日より75歳以上の方々と後期高齢者医療広域連合が認定した65歳以上の障害者を対象とした医療保険制度が開始されました。
保険者は各都道府県の全市町村で校正される後期高齢者医療広域連合であり、財源は被保険者が支払う保険料、健康組合等が拠出する後期高齢者交付金、国、都道府県、市町村の補助や負担金によりまかなわれております。

■ 介護保険

介護保険(かいごほけん)とは、介護を事由として支給される保険。公的介護保険と民間介護保険があり、民間介護保険の保障内容には介護一時金や介護年金などがあります。狭義には、社会の高齢化に対応し、2000年(平成12年)4月1日から施行された日本の社会保険制度。要介護状態又は要支援状態にある人が介護サービスを利用する際、その費用(給付費)を被保険者から徴収する保険料だけでなく、国・都道府県・市町村が負担する特徴を持ちます。

■ 土地活用による豊かな老後

例えば、老後の生活資金として年金だけでは不甲斐ないと感じている人は多くいると思います。その対策として不動産投資は有効な手段と言えます。特に投資時期を考えると、定年前にすることがより効果的です。計画時の収入は融資などの審査に大きく影響を与えるため、相対的な収入が減少する前に計画をすることが必要になります。また、現金などを多く持っている場合、不動産を取得し、賃貸マンションなどを建てることは、相続対策に有効なケースが多いと言えます。

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4.固定資産税・都市計画税の軽減

■ 固定資産税とは?

毎年、1月1日現在に、土地、家屋、償却資産(これらを総称して「固定資産」といいます。)を所有している人がその固定資産をもとに算定される税額を課税する。毎年その固定資産税の所在する市町村に納める税金の事をいいます。

※償却資産は、登記等で把握する事ができないため申告をして償却資産を把握して課税する方式をとっています。
ちなみに東京23区では、都税として課税されます。

固定資産税の納税をする人は毎年1月1日の固定資産の所有者です。

土地・・・登記簿または土地補充課税台帳に、所有者として登記または登録されている。
家屋・・・登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている。
償却資産・・・償却資産台帳に所有者として登録されている人

■ 都市計画税とは?

固定資産税と同時に納める税金の事です。  都市計画事業、土地区画整理事業に要する費用にあてる目的税です。
その1月1日現在、市内の市街化区域内に土地、家屋を所有している人が納める税金です。償却資産については、都市計画税はかかりません。

■ 住宅用地の特例

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります。
小規模住宅用地(1戸当り200m²以下の部分)… 固定資産税 評価額の6分の1  都市計画税 評価額の3分の1
その他の住宅用地(1戸当り200m²超の部分)… 固定資産税 評価額の3分の1  都市計画税 評価額の3分の2

■ 新築家屋の軽減

新しく新築された住宅のうち、要件を満たすものについては、新築後3年度分(3階建て以上の中高層耐火住宅等については5年度分)の固定資産税が2分の1に減額されます。

新築時期

・平成13年1月2日〜平成17年1月1日まで
 床面積(併用住宅にあっては居住部分の面積)
 50m²(戸建以外の賃家住宅においては35m²)以上280m²以下
・平成17年1月2日以降
 床面積(併用住宅にあっては居住部分の面積)
 50m²(戸建以外の賃家住宅においては40m²)以上280m²以下

※減額の対象となるのは、新築された家屋のうち居住部分(住居として用いられる)だけで、併用住宅の店舗部分・事務所部分などは減額の対象にはなりません。

耐震改修をした中古住宅も減額の対象となります。

・昭和57年1月1日以前から存在していた住宅の場合
 期間:平成18年1月1日〜平成27年12月31日までの間に耐震改修をした場合
 固定資産税が2分の1に減額されます。
 50m²(戸建以外の賃家住宅においては35m²)以上280m²以下

改修時期

・平成18年〜平成21年は3年間の減額期間となります。
・平成22年〜平成24年は2年間の減額期間となります。
・平成25年〜平成27年は1年間の減額期間となります。

※減額対象となる耐震改修は工事金額30万円以上のものに限られます。

バリアフリー改修工事の固定資産税の減額

対象:高齢者等の居住の安全性及び高齢者等に対する介助の容易性の向上に資する一定のバリアフリー改修工事が行われたものが対象となります。

※高齢者が既に居住しているものについては、改修工事が完了した年の翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます。この制度は、工事費用の合計額が30万円以上のもの対象となります。
(補助金をもって充てる部分を除く)

省エネ改修工事の固定資産税の減額

期間:平成20年4月1日〜平成22年3月31日
30万円以上の省エネ改修工事を行った場合家賃の係る翌年度の固定資産税(120uまでを限度とする)が3分の1減額

※賃貸住宅を除くものに限られます。
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5.投資としての不動産

■ 不動産の証券化

ビルや住宅などの不動産が収益を生む事を前提とし、債券や株式などの証券に変換することを不動産の証券化と言います。
不動産の「投資金額が大きい」「市場が無くて売りたいときに売れない」「分散投資が難しい」などの問題点を証券化することにより改善される為に注目されています。
また不動産の証券化には大きく分けると資産流動型とJ-REATに代表される資産運用型2つの仕組みがあります。

J-REAT
J―REATというのは(Japan-Real Estate Inverstment Trust)一言で言えば日本の証券取引所に上場している不動産投資信託の事です。一般の投資信託が株式や債券などの有価証券を投資対象とするのに対して、J―REATは、証券化の手法で集めた資金でマンションやビルを取得し、賃料、テナント料の一部を投資口数に応じて投資家に還元するというものです。
また投資する地域や投資する対象もオフィスビルや賃貸用マンション、リゾート施設や商業施設など多岐にわたっています。

■ 投資としての不動産

不動産投資と言う言葉を聞くと、大きな土地を所有している地主さんがやるものだと思っている方が多いと思いますが、一概にそうとは限りません。例えば自宅を持っているサラリーマンが、建て替えをする時、ローンを軽減するために賃貸併用の自宅を建てることも立派な不動産投資となります。どのような賃貸を併設するのか、店舗なのかワンルームなのか、そうしたニーズの調査をしっかりと行い、計画を立てなければ、ローンの軽減どころか負担になりかねません。そうした、リスクは事業として常について回ります。そのため、しっかりとした企画、調査が必要であり、任せる会社も重要だと考えます。

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